Guia estratégico para gerenciar riscos imobiliários

Estratégias baseadas em dados tornam-se essenciais para a segurabilidade imobiliária em meio ao aumento de eventos climáticos catastróficos.

O mercado de seguros imobiliários atingiu um ponto de estabilização após anos de aumentos voláteis nas taxas e perdas financeiras. No entanto, ameaças externas — especialmente aquelas representadas por desastres naturais — continuam a desafiar proprietários e seguradoras. A frequência e a gravidade crescentes de eventos climáticos extremos, juntamente com as pressões inflacionárias e as mudanças nas zonas de risco geográfico, tornaram o gerenciamento de riscos mais crítico do que nunca.

A gestão de riscos imobiliários não se resume mais a soluções reativas; ela requer uma estratégia proativa e baseada em dados. Desde avaliações precisas de imóveis até o aproveitamento de tecnologias avançadas de monitoramento de eventos, os consultores devem incentivar os proprietários e as empresas a tomarem medidas decisivas para mitigar vulnerabilidades e garantir a segurabilidade.

Aqui está o que as partes interessadas em seus imóveis precisam focar para navegar pelo cenário de riscos em evolução.

Avaliação precisa de propriedades: a base para uma cobertura adequada

Uma das questões mais significativas que surgiram no seguro de propriedades nos últimos anos é a subvalorização. Muitas propriedades têm sido historicamente subseguradas, levando a uma cobertura inadequada quando ocorrem desastres. Em áreas de alto risco, o aumento do valor das propriedades tornou esse problema ainda mais pronunciado.

Por exemplo, um edifício segurado por US$ 3 milhões pode agora exigir mais de US$ 4 milhões para reconstrução devido à inflação, interrupções na cadeia de suprimentos e aumento dos custos de materiais e mão de obra. Sem avaliações regulares de propriedades, os segurados podem se deparar com despesas significativas se um sinistro exceder os limites de cobertura.

Para mitigar esse risco, os consultores devem instruir os proprietários a:

• Realizar revisões e atualizações da avaliação da propriedade para refletir os custos reais de reposição.
• Trabalhar com corretores de seguros e especialistas em avaliação para determinar taxas de mercado precisas e fatores de tendência.
• Manter documentação clara das metodologias de avaliação para justificar os valores segurados.

Ao se anteciparem às mudanças na avaliação, os proprietários podem reduzir a probabilidade de aumentos de custos, garantindo ao mesmo tempo que tenham uma cobertura adequada.

A crescente ameaça de desastres naturais e perigos secundários

Eventos climáticos catastróficos estão remodelando o panorama de riscos nos Estados Unidos. Em 2024, ocorreram 27 eventos relacionados ao clima, cada um deles ultrapassando US$ 1 bilhão em perdas patrimoniais seguradas. Regiões antes consideradas seguras agora estão enfrentando tempestades severas, incêndios florestais e inundações, tornando a preparação uma necessidade, e não uma opção.

O Tornado Alley, por exemplo, mudou para o leste, enquanto as ondas de frio agora se estendem aos estados do sul. A Flórida e a Califórnia continuam enfrentando riscos crescentes de furacões e incêndios florestais, respectivamente, exacerbando os custos de seguro nessas regiões.

Diante disso, os consultores precisam incentivar os proprietários a integrar modelagem avançada de riscos e análises preditivas em seus planos de preparação para desastres. Essas ferramentas podem ajudar a avaliar vulnerabilidades potenciais e orientar os esforços de mitigação de riscos, tais como:

• Reforçar as estruturas dos edifícios para resistir a condições climáticas adversas
• Modernizar telhados, janelas e sistemas de drenagem para minimizar os danos causados por tempestades
• Implementar paisagismo resistente a incêndios florestais e manter perímetros defensáveis

Para propriedades que constituem um negócio e geram receita, o seguro de continuidade e um plano de recuperação de desastres são fundamentais.

O papel da tecnologia inteligente na prevenção de riscos

O surgimento de tecnologias inteligentes para residências e propriedades comerciais está mudando a forma como as seguradoras avaliam e precificam os riscos. Os proprietários que investem nessas soluções têm mais chances de obter condições de cobertura favoráveis e prêmios mais baixos.

Algumas das tecnologias inteligentes mais eficazes incluem:

• Sistemas de detecção de vazamentos de água: os danos causados pela água são uma das reclamações não catastróficas mais comuns, com vazamentos causados por falhas no encanamento ou aparelhos defeituosos, representando bilhões em perdas anualmente. Sensores inteligentes podem detectar fluxos anormais de água e alertar os proprietários antes que pequenos vazamentos se transformem em danos graves.
• Sistemas de segurança e vigilância: muitos roubos ocorrem sem arrombamento, muitas vezes devido a portas destrancadas ou medidas de segurança fracas. Fechaduras inteligentes, câmeras de vigilância e sistemas de alarme reduzem o risco de roubo e fornecem às seguradoras provas verificáveis das medidas de segurança.
• Monitoramento de incêndios e eletricidade: novas tecnologias agora podem detectar arcos elétricos atrás das paredes, um precursor comum de incêndios domésticos. Sistemas avançados de monitoramento e supressão remota de incêndios podem reduzir tanto a frequência quanto a gravidade das perdas.

As seguradoras exigem cada vez mais essas medidas como critérios de elegibilidade, em vez de base para descontos opcionais. Como resultado, é importante que os proprietários estejam cientes de que não adotar tecnologias de mitigação de riscos pode tornar mais difícil obter uma cobertura acessível.

O custo crescente dos seguros e soluções alternativas de risco

Proprietários de imóveis e empresas estão enfrentando o aumento dos prêmios de seguro, especialmente em áreas propensas a catástrofes. Na Flórida, por exemplo, o prêmio médio anual do seguro residencial é quatro vezes maior do que a média nacional, dificultando para muitos proprietários a contratação de cobertura.

Em resposta a isso, os consultores devem incentivar os clientes a considerar soluções alternativas de risco, incluindo:

• Seguro cativo: os empresários podem explorar a formação de entidades de seguro cativo, permitindo-lhes assumir alguns ou todos os seus próprios riscos de maneira estruturada e financeiramente vantajosa ao longo do tempo.
• Seguro paramétrico: ao contrário do seguro tradicional, que reembolsa as perdas após um processo de sinistro, as apólices paramétricas oferecem pagamentos predefinidos quando determinadas condições — como velocidade do vento ou magnitude de terremotos — são atendidas.

Essas soluções alternativas exigem um planejamento cuidadoso e uma análise financeira, mas podem oferecer opções viáveis quando o seguro tradicional se torna proibitivo ou indisponível.

Gestão moderna de riscos

A gestão de riscos imobiliários em 2025 requer uma abordagem multifacetada que vai além do seguro tradicional. A frequência crescente de desastres naturais, o aumento dos custos de seguro e as ameaças globais emergentes exigem estratégias para proteger as casas, os negócios e os ativos dos clientes em um mundo imprevisível.

Ao priorizar avaliações precisas de propriedades, investir em tecnologias inteligentes de mitigação de riscos e explorar opções alternativas de seguro, os proprietários podem se posicionar como segurados de menor risco. Isso não apenas aumenta sua segurabilidade, mas também garante estabilidade financeira a longo prazo.

Escrito por Blake Giannisis, vice-presidente executivo e líder da prática imobiliária na América do Norte na corretora de seguros global Hub International.