Escrito por Robert Slavin, repórter de The Bond Buyer
De acordo com um artigo recente do National Bureau of Economic Research, os riscos de catástrofes provocadas pelas alterações climáticas estão tendo um impacto mensurável nas taxas dos seguros imobiliários e no valor das habitações.
Em um artigo publicado em junho de 2024 e revisado no mês passado [novembro de 2025], os acadêmicos Benjamin Keys e Philip Mulder afirmam que sua pesquisa demonstra que os custos dos seguros patrimoniais aumentaram drasticamente desde 2014 em grandes áreas dos Estados Unidos e que a relação entre o risco de desastres e os prêmios se tornou mais forte ao longo do tempo.
No artigo do National Bureau of Economic Research, os autores afirmaram que uma parte substancial do aumento de 2017 a 2024 se deve às mudanças climáticas e à percepção das indústrias de seguros e resseguros sobre o risco das mudanças climáticas.
O artigo é baseado na pesquisa dos autores, na qual eles desenvolveram um conjunto de dados para estudar o seguro residencial usando mais de 74 milhões de prêmios de 2014 a 2024, inferidos a partir de pagamentos de caução hipotecária. Eles usaram os dados para gerar estimativas das relações entre prêmios de seguro, risco de desastres, dados demográficos e custos de estrutura no nível do código postal.
Eles descobriram que o aumento nos preços de resseguro para casas nos 10% dos códigos postais mais arriscados levou a quedas no valor das casas de US$ 43.900 de 2018 a 2024 em relação ao que seria normalmente. Os proprietários de casas nos 25% com maior risco de desastres naturais catastróficos viram uma queda de US$ 20.500 em relação ao que teriam sido durante o período, disse o relatório.
Os desastres em questão são incêndios florestais, que assolam o oeste dos EUA, e furacões, que atingiram o sudeste. Em ambos os casos, as temperaturas mais altas alimentaram aumentos no número e na intensidade dos desastres.
Keys é professor de finanças e imóveis e professor da Rowan Family Foundation na Wharton School, a escola de negócios da Universidade da Pensilvânia, e pesquisador associado do NBER. Mulder é professor assistente na Universidade de Wisconsin em Madison.
“Constatamos que os prêmios são mais sensíveis ao aumento dos preços do resseguro em códigos postais onde se espera um aumento do risco de catástrofes, sugerindo que os investidores globais já estão começando a reavaliar o risco de desastres”, escreveram eles. “Constatamos que os efeitos do choque do resseguro sobre os preços das casas também variam de acordo com o risco futuro, o que é consistente com a visão dos proprietários de imóveis de que o aumento dos prêmios é um sinal do risco de desastres futuros. Nossas estimativas mostram que o aumento dos prêmios resultou em uma grande reavaliação dos ativos imobiliários expostos ao clima, causando uma queda relativa de 11% nos preços das casas nos códigos postais altamente expostos ao risco crescente e no decil superior de exposição a catástrofes.”
As mudanças climáticas reduzirão o valor das propriedades em alguns locais e isso acabará levando a uma redução na receita de alguns governos locais e estaduais, disse John Hallacy, presidente da John Hallacy Consulting. Os proprietários comerciais de imóveis geralmente são os primeiros a recorrer aos governos locais para buscar avaliações mais baixas de suas propriedades após a queda nas avaliações objetivas.
O aumento das taxas de seguro imobiliário pode levar empresas e famílias a deixar os estados, disse Hallacy.
Jesse Keenan, diretor do Centro de Mudanças Climáticas e Urbanismo da Tulane University, disse acreditar que as mudanças climáticas estão reduzindo o valor dos imóveis, em parte porque os potenciais compradores estão sendo desencorajados pelo aumento do custo do seguro imobiliário e, em parte, porque não querem comprar imóveis em áreas propensas à exposição a mudanças climáticas perigosas. Foi difícil determinar quanto cada fator contribuiu para a redução.
Estudos mostraram que imóveis em zonas de inundação de um ou dois metros próximas ao mar estão perdendo cerca de 6 a 12% de seu valor de mercado em comparação com imóveis em locais semelhantes fora dessas zonas, disse Keenan.
Boas pesquisas mostram que os participantes do mercado de títulos estão exigindo um prêmio de risco para áreas expostas a inundações, aumento do nível do mar e calor extremo, disse Keenan. Quanto mais tempo até o primeiro resgate do título, mais os participantes buscam um prêmio, disse Keenan, que também é professor associado de imóveis sustentáveis e planejamento urbano na Tulane.
Os governos locais estão enfrentando receitas estáveis, aumento de custos e limites para os impostos sobre a propriedade e, por causa disso, estão passando por dificuldades, disse Keenan. A maior parte de sua receita vem dos impostos sobre a propriedade e o impacto das mudanças climáticas sobre eles pode ser significativo, mas ainda é apenas uma parte do problema fiscal dos governos, disse ele.
O impacto das mudanças climáticas nas localidades varia consideravelmente, mas em alguns lugares pode ser significativo, pelo menos por alguns anos após a ocorrência de um desastre natural, disse Keenan. Asheville, na Carolina do Norte, normalmente depende muito do turismo, mas o furacão Helene, em 2024, atingiu a cidade com força e é um exemplo do impacto às vezes significativo das mudanças climáticas sobre os governos, disse ele.
As mudanças climáticas são mais preocupantes para os títulos de receita do que para os títulos de obrigação geral, disse Keenan.
“O clima tem influenciado e continuará a influenciar os valores imobiliários (e, eventualmente, as avaliações, que se refletem nos perfis de crédito) no sudoeste da Flórida”, disse John Mousseau, vice-presidente e diretor de investimentos da Cumberland Advisors, com sede em Sarasota, Flórida.
Os grandes furacões que atingiram a Flórida nos últimos anos “tiveram um efeito negativo sobre o mercado imobiliário, de Sarasota a St. Petersburg”, disse Mousseau. O mercado imobiliário certamente caiu 15-20% em relação ao seu pico na área de Sarasota e está estagnado em Ft. Myers como uma consequência do furacão Ian, disse ele.
“As questões climáticas dos últimos quatro a cinco anos também retardaram a migração do Nordeste para a Flórida”, disse Mousseau. “Os fatores que impulsionavam essa migração eram a ausência de imposto de renda na Flórida, a possibilidade de vender uma casa no Nordeste e embolsar uma diferença considerável por uma casa semelhante na Flórida e o custo de vida mais baixo na Flórida — auxiliado, em muitos casos, pela possibilidade de trabalhar remotamente. O boom imobiliário na Flórida durante a COVID eliminou grande parte da diferença entre os preços das casas, e o aumento dos seguros e das taxas de condomínio elevou o custo de vida na Flórida. A diferença no imposto de renda estadual ainda existe, é claro, mas as outras duas vantagens desapareceram em grande parte.”
O colapso do condomínio Surfside em 2021 na área de Miami provocou grandes reformas nas leis de segurança de condomínios e criou requisitos obrigatórios de inspeção e fundos de reserva, disse Mousseau. “A isenção de fundos de reserva não é mais permitida, o que criou crises em muitos prédios antigos que não os tinham e em residentes que vivem principalmente de renda fixa”, disse ele.
“Ao olhar para lugares como Miami, que estão claramente enfrentando desafios com o aumento do nível do mar, haverá esforços contínuos de financiamento público em esforços de mediação”, disse Mousseau. “Esses projetos serão financiados (muitos no mercado de títulos municipais), mas a questão mais ampla da tributação e de quem deve pagá-los será um tema a ser discutido no futuro.”
Os preços dos seguros contra inundações subiram rapidamente nos últimos anos, então muitos proprietários de imóveis residenciais estão procurando alternativas, como o Programa Nacional de Seguro contra Inundações (NFIP) para cobertura, disse Peyton Siler-Jones, fundadora e diretora da Siler Climate Consulting. O NFIP oferece seguro contra inundações, mas exige que os governos locais adotem e apliquem regulamentos para áreas aluviais, colocando mais pressão sobre os municípios que já têm pessoal e capacidade financeira limitados, disse ela.
Hallacy disse que os preços dos seguros imobiliários estão subindo não apenas para residentes e entidades comerciais, mas também para os próprios governos municipais, e essa é outra maneira pela qual o fenômeno está pressionando os governos.
Os governos às vezes lidam com isso usando franquias altas e fazendo auto-seguro, disse Hallacy. No entanto, o auto-seguro exige que os governos acumulem reservas.
Além disso, as cidades têm que lidar cada vez mais com riscos climáticos. Na pesquisa CDP 2024 U.S. Infrastructure Opportunity Snapshot, realizada em 146 cidades e sete estados, 98,6% relataram enfrentar riscos climáticos significativos e 88% esperam que os riscos se tornem mais frequentes. Dados do CDP, uma organização global sem fins lucrativos que administra um sistema independente de divulgação ambiental, mostram que há um déficit de financiamento de US$ 40,8 bilhões para lidar com projetos relacionados ao clima.
A Agência Federal de Gerenciamento de Emergências é “apenas um grande ponto de interrogação”, disse Hallacy. O governo Trump está falando em reformulá-la. Da forma como está, ela está pagando mais lentamente e, às vezes, deixando de pagar indenizações legítimas.
